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产权交易的市场化“手笔”——广西玉林市探索农村产权交易市场化模式纪实

  编者按:近年来,各地陆续进行了农村产权交易市场的创建。一些地区农村产权交易中心虽然为交易双方出具了产权交易鉴证书,政策上规定可用以抵押融资等,但执行层面却困难重重。广西玉林市农村产权交易中心作为全国的试点之一,至今已出具了3000余份农村《产权交易鉴证书》及《农村产权备案鉴证书》,实现了农村产权抵押贷款项目116个,累计发放贷款4.7亿元,走在了全国的前列。请看报道——

  孟冬刚过,广西玉林北流市的柠檬销售进入尾声。手握300亩良田,民乐镇的种植大户钟庆霖内心从来没有像现在这样踏实:“今年的柠檬卖了40万,还贷款不成问题。”自2015年拿到《产权交易鉴证书》以来,钟庆霖先后累计获得90万元贷款:“如果没有交易中心和银行的鼎力支持,单靠我自己不可能发展这么快。”三年时间,种植规模扩大两倍,钟庆霖是玉林市农村产权流转交易中心建设运行的第一批受益人。

  2014年,玉林市被确定为全国第二批改革试验区,承担“农村产权流转交易市场建设试点”的试验任务。同年10月,玉林市农村产权交易中心正式挂牌交易。作为广西第一家也是目前唯一一家地市级农村产权交易平台,中心自成立便定位于“市场化运营的服务机构”,面向全市所有合作社、种植大户、家庭农场、农业企业等经营主体,提供交易鉴证、流转撮合、贷款咨询等一系列服务。

  截至今年8月,全市经产权交易中心出具了3000余份农村《产权交易鉴证书》及《农村产权备案鉴证书》。小小一本鉴证书,实现了土地经营权、林权、水域养殖权在内的农村产权抵押贷款项目116个,累计发放贷款4.7亿元。

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  撮合+鉴证

  推动交易流转规范化

  走进玉林市农村产权交易中心,几本鲜红的《产权交易鉴证书》整齐码放。翻开首页,表格清晰记录了转让方、受让方的详细信息。在“合同价款支付方式”一栏,“一年一付,先支付后使用”的字眼一目了然。

  据玉林市有关部门统计,在所有农村纠纷中,涉及产权纠纷的占70%。土地流转市场无序化现象已经成为农村产权纠纷的最大隐患。玉林市农村产权交易中心有限公司董事长罗琼涛告诉记者,由于对农村土地流转相关法律不了解,以往农户与承租者签订的土地流转合同存在主体不清、流转期限和土地用途不符合法规要求等问题。“来到我们这里的客户,只要是做过流转的,我们会首先对他的流转行为做审核,判定合法规范后,再对流转合同做鉴定,颁发交易鉴证书。没有这个本子,银行是不会放贷的。”

  2015年,兴业县惠香中药材种植专业合作社联系产权交易中心,有意在兴业县高峰镇的12个村承租连片耕地。由于项目涉及耕地面积较大,农户较多,中心联合各村委建立了“租赁土地沟通会”制度:各个村委指派专人,组织安排项目涉及的每个村民小组组长代表本组农户参会,会后组长负责向农户传递沟通信息、协调各种关系。为了确保村民小组组长获得有效授权,项目组安排农户与村民组长签订了《授权委托书》,明确了组长的职责、农户信息、流转土地亩数等,并最终由村委确认土地的权属信息。

  通过前期的充分沟通协调,合作社仅用了1个月时间就与3000多位农户签订了144份交易合同,涉及耕地流转交易面积10419.3亩,没有产生一起纠纷。眼下,合作社在流转土地上种植的中药材已获得首次丰收。“我们正计划利用土地经营权与地上种植物作为抵押,向银行申请农业组合融资,引进新技术和品种。”合作社相关负责人告诉记者。

  “许多农民、业主在我们组织、指导、撮合的交易过程中,知道了什么是合法合规的交易,知道了不能擅自改变农村土地的农业用途,对进场规范交易有了新的认识。”罗琼涛介绍,自开展交易以来,中心累计组织土地承包经营权、林地使用权、水域养殖权交易服务的交易及合同鉴证总涉及流转面积30.47万亩,涉及流转交易总额26.84亿元。

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  信贷+保险

  最大阻隔仍是城乡信贷环境差异

  运转有序的交易市场为玉林市农地规模经营创造了良好环境,也为农村资产的进一步盘活打下了坚实的基础。今年,玉林市福绵区的砂糖橘种植大户唐承敬的柑橘进入盛果期,一笔90万的贷款解了农场开销的燃眉之急。在申请这笔贷款时,唐承敬从产权交易中心那里了解到贷款保证保险的作用后,便很快拿出两万多块买了保险。按他自己的话说:“虽然每次都是按时还清,但买一份保险,银行能放心给我贷款,万一遇到天灾也不至于破产,是三方共赢的好事。”

  在玉林市,选择“信贷+保险/担保”模式分散资金风险,唐承敬已不是个例。今年,玉林市成立了广西第一家地市级农业信贷担保公司,专门配合产权交易中心做土地经营权的抵押贷款。当一笔贷款做了担保或保险后,一旦发生风险,担保和保险公司首先承担损失,把贷款还给银行,随后由担保公司进行抵押物的处置。“银行的前置风险转移了,可以更加放心地去开展业务,给经营主体更多资金支持。”罗琼涛说,另一方面,担保和保险公司对贷款人的资质和征信情况具有严格的审核体系,因而一定程度降低了风险发生的可能性。

  “信贷+保险”模式初显成效的同时,也出现了一些问题。“不得不说,目前农村的信用环境相比城市还是有一定差距。比如,虽然目前国家实施土地的三权分置,但在很多农民的观念里,这块地他们祖祖辈辈耕种了这么多年,它就是‘属于’自己的。这样一来就会给后期抵押物的处置造成很大麻烦。”罗琼涛告诉记者,为了改善农村的信用环境,产权交易中心建立了一个农村产权交易的诚信数据库:“比如有些农民看到参与的项目效益比较好,认为约定的租金低了,不到合同期限就要涨价。我们作为中间平台就会记录下这些行为,以后当有需求方再来流转土地时,数据库就会自动提示此人曾经有擅自提高租金的行为,作为一种信用约束。”

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  土地+附作物

  盘活沉睡资产形成多方联合

  2015年,主营景观植物种植的广西富居农林发展有限公司总经理蒋祖艳如期拿到了产权交易中心出具的《农村产权交易鉴证书》,可当她拿着证书向银行申请土地承包经营权贷款时却犯了愁。按以往以土地租金作为价值评估依据的做法,蒋祖艳公司的110多亩土地只有200万元的授信额度,而这时公司正急需500万元资金用作周转。

  在得知这一情况后,产权交易中心的工作人员联系到了项目属地的玉林市区农村信用合作联社茂林信用社,根据这个项目的实际情况与客户经理沟通。罗琼涛回忆道:“按租金来评估,110亩的土地面积不算太大,但富居农林公司把农村土地流转过来是用作景观植物的种植,这个价格就比较可观了。”

  最终,产权交易中心与茂林信用社共同确定出了新的评估方案,即土地租金结合地上附作物,除了评估土地租金之外,土地上能产生效益的附作物也可以作为贷款抵押。应用这种新模式,蒋祖燕公司土地的评估价值接近1个亿,获得贷款超过千万元。

  评估方案的确立少不了金融机构的支持。通过深入发掘优质农业项目,每年不定期举办全市农村产权融资项目推介会与农村产权抵押融资银企对接会,产权交易中心争取到了当地金融机构的支持。特别是在创新地上附作物评估方法的过程中,玉林产权交易中心联合玉林市金融办,共同创建了一部《玉林市农用地估价参考指引》,初步建立了全市统一的农村产权价值评估行业标准。当地出产的高附加值盆景、名贵中药材以及农业附属设施等都可以作为地上附作物进行评估抵押,进而提高这些抵押物的融资贷款额度。

  罗琼涛告诉记者:“农村产权的评估原来并没有一个统一的行业标准,我们聘请了专业的第三方评估机构,包括广西评估行业协会的一些理事单位,结合以往对国有土地、房产的评估,共同编制了这部行业标准,目的就是满足客户的融资需求。”

发布员:梁贻玲   审核员:梁贻玲   审核日期:2018-05-04 11:13